Türkiye'deki ekonomik dalgalanmalar nedeniyle ev sahipleri ve kiracılar arasındaki en büyük tartışma konusu: "Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmadı ama enflasyon çok yüksek, kirayı güncelleyebilir miyiz?" sorusuydu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025 tarihli son kararıyla bu tartışmaya son verdi ve 5 yılın altındaki sözleşmelerde enflasyon gerekçesiyle uyarlama davası açılamayacağına hükmetti.
Olayın Özeti : Bir ev sahibi, ülkedeki yüksek enflasyon ve ekonomik krizin "olağanüstü bir durum" (TBK m.138 - Aşırı İfa Güçlüğü) olduğunu iddia ederek, henüz 5 yılı dolmamış kiracısına "Kira Uyarlama Davası" açtı. Yerel mahkeme ve Bölge Adliye Mahkemesi, ev sahibini haklı bularak kirayı artırdı. Ancak kiracı kararı Yargıtay'a taşıdı.
Yargıtay Ne Dedi? Yargıtay, alt mahkemelerin kararını bozdu. Yüksek Mahkeme özetle şunu söyledi:
"Kira hukukunda artış oranları TBK Madde 344 ile özel olarak düzenlenmiştir. Enflasyon veya TÜFE oranlarının yüksek çıkması, 'öngörülemeyen olağanüstü bir durum' (deprem, savaş vb.) değildir. Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmadan, sadece enflasyon yüksek diye hakim müdahalesiyle kira artırılamaz. TÜFE oranı tavanına uyulmalıdır."
Bu Karar Neden Çok Önemli?
Kiracılar İçin: Sözleşmeniz 5. yılını doldurmadıysa, ev sahibiniz "Enflasyon %70 oldu, kirayı 3 katına çıkaralım yoksa dava açarım" derse, bu Yargıtay kararını gösterip reddedebilirsiniz.
Ev Sahipleri İçin: Kira bedelini piyasa rayicine çekmek için mutlaka sözleşmenin 5. yılını doldurmasını (Kira Tespit Davası şartlarını) beklemek zorundasınız. Uyarlama davası yolu (enflasyon sebebiyle) kapanmıştır.
📜
T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Tarih: 10.03.2025 Esas No: 2024/1083 Karar No: 2025/1439
KARAR ÖZETİ: "Her ne kadar kira sözleşmeleri için 'Aşırı İfa Güçlüğü'ne (TBK m.138) dayalı uyarlama davası açılabilirse de; konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kiranın ne şekilde belirleneceği, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir. Kanun koyucu, 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde artış oranını TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ile sınırlamıştır. Bu nedenle, kira dönemi içinde gerçekleşen enflasyon artışları, tacir olsun veya olmasın, uyarlama davası sebebi olarak kabul edilemez. Uyarlama davası ancak savaş, doğal afet gibi önceden öngörülemeyen olağanüstü hallerde mümkündür. Ekonomik konjonktürdeki değişimler, sözleşmenin 5 yılı dolmadan kira bedelinin değiştirilmesi için haklı sebep teşkil etmez."